Управляй и проверяй

Управляй и проверяй

За что отвечает управляющая компания многоквартирного дома?

Жильцы многоквартирных домов зачастую плохо представляют, как работает управляющая компания их многоквартирного дома (МКД), что она обязана делать, а что нет, и куда жаловаться в случае споров с управляющей компанией. Между тем, это полезная информация. Наверняка она не раз вам пригодится.

Забегая вперёд, можно сказать, что управляющая компания должна следить, чтобы дом содержался в надлежащем состоянии, своевременно ремонтировать общее имущество дома, предоставлять коммунальные услуги и информировать жильцов о своей деятельности.

Откуда взялась управляющая компания?

Иногда жильцы возмущаются, мол, мы не выбирали управляющую компанию, хотим поменять её, и откуда она такая вообще взялась? Ну так в чём проблема — меняйте. Согласно Жилищному кодексу РФ собственники помещений МКД могут выбрать управление домом через управляющую компанию и определить, кто будет такой компанией.

Если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, то управляющая организация для управления таким домом определяется решением уполномоченного органа (органа местного самоуправления/органа государственной власти субъекта РФ) на срок не более года. О принятом решении, а также об условиях договора управления таким домом и условиях его прекращения уполномоченный орган уведомляет собственников помещений в течение пяти рабочих дней со дня его принятия. Договор управления таким домом считается заключенным со дня принятия указанного решения.

Что обязана делать управляющая компания?

Обязанности управляющей организации устанавливаются договором управления МКД, а в случае определения управляющей организации решением уполномоченного органа — этим решением. Все обязанности управляющей компании можно разделить на четыре блока.

1. Обязанности по управлению МКД (хранение документации; ведение реестра собственников помещений дома; подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества; организация общих собраний собственников для рассмотрения этих вопросов; организация выполнения утверждённых общим собранием работ и услуг; ведение расчётов и учёт платежей).

2. Обязанности по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества МКД (проверка технического состояния конструкций; проверка кровли на отсутствие протечек и их устранение; очистка кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи, снега и наледи; содержание лестниц, фасадов, внутренней отделки, полов, окон и дверей; техническое обслуживание насосов, запорной арматуры, контрольно-измерительных приборов; замена манометров, термометров и т.п.; ремонт оборудования и отопительных приборов (смесителей, кранов), относящихся к общему имуществу; ремонт газового оборудования, систем дымоудаления и вентиляции; сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и кабин, лестничных площадок и маршей; работы по содержанию и очистке придомовой территории; работы по содержанию контейнерных площадок для мусора и мусоропроводов; оборудование пандусов и восстановление конструкций для доступности помещений для инвалидов; создание круглосуточной аварийно-диспетчерской службы для оповещения граждан).

3. Обязанности по предоставлению коммунальных услуг (заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями; устанавливать общедомовые приборы учёта; ежемесячно снимать показания общедомовых приборов учёта; предоставлять ресурсоснабжающей организации информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях индивидуальных приборов учета; следить за качеством услуг; принимать жалобы жильцов).

4. Обязанности по предоставлению информации. По запросам граждан управляющая организация обязана предоставлять информацию о выполненных работах и оказанных (предоставленных) услугах, о ценах (тарифах) и размерах платы за такие работы и услуги, об участии представителей органов местного самоуправления в годовых и внеочередных собраниях собственников помещений, а также иную предусмотренную информацию в срок от одного до десяти рабочих дней. Также управляющая организация ежегодно в течение I квартала текущего года, если иное не установлено договором, должна представлять собственникам отчет о выполнении договора за предыдущий год, а также размещать указанный отчет в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства.

Куда жаловаться на управляющую организацию?

С жалобой на управляющую организацию в зависимости от ситуации можно обратиться в аварийно-диспетчерскую службу управляющей организации, к руководителю управляющей организации, в органы государственного жилищного надзора, муниципального или общественного жилищного контроля, в Роспотребнадзор, в прокуратуру РФ, а также в суд.

Как жаловаться?

Если вам стали известны недостатки содержания общего имущества в МКД и прилегающей к дому территории или предоставления коммунальных услуг, обратитесь в аварийно-диспетчерскую службу управляющей организации и подайте заявку об устранении выявленных недостатков.

Сообщение о нарушении качества коммунальной услуги может быть сделано в письменной форме или устно (в том числе по телефону) и подлежит обязательной регистрации аварийно-диспетчерской службой. При этом вы обязаны сообщить свои фамилию, имя и отчество, точный адрес помещения, где обнаружено нарушение качества коммунальной услуги, и вид такой коммунальной услуги. Сотрудник аварийно-диспетчерской службы обязан сообщить вам сведения о лице, принявшем сообщение (фамилию, имя и отчество), номер, за которым зарегистрировано ваше сообщение, и время его регистрации.

В случае неудовлетворения ваших требований, указанных в заявке на устранение выявленных недостатков, обратитесь с жалобой к руководителю управляющей организации. В жалобе укажите фактические обстоятельства дела и потребуйте проконтролировать устранение выявленных недостатков.

Жалоба должна быть составлена в двух экземплярах. Один экземпляр передается представителю управляющей организации, второй экземпляр с отметкой о принятии жалобы остается у вас.

Если управляющая организация не выполняет надлежащим образом обязанности, предусмотренные договором, вы вправе обратиться в органы государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля или общественного жилищного контроля с жалобой о ненадлежащем соблюдении управляющей организацией требований к содержанию общего имущества МКД и придомовой территории либо предоставлении коммунальных услуг.

В ряде случаев вы вправе обратиться в органы Прокуратуры РФ с целью осуществления надзора за исполнением законов и соблюдением прав граждан. Так, управляющая организация может быть привлечена к административной ответственности за нарушение правил содержания и ремонта жилых помещений и санитарно-эпидемиологических требований к их эксплуатации, а также нормативов обеспечения коммунальными услугами. Если в течение двенадцати месяцев со дня выдачи органом государственного жилищного надзора предписания в отношении МКД, деятельность по управлению которым осуществляет управляющая организация, она получает по одному дому два и более административных наказания, назначенных судом за ненадлежащее исполнение предписания, ее лишают права управления таким домом.

Наконец, следует помнить, что в случае неудовлетворения управляющей организацией ваших требований вы вправе обратиться в суд. В зависимости от обстоятельств дела вы вправе просить суд обязать управляющую организацию устранить недостатки, связанные с обслуживанием дома, или возместить убытки (ущерб), причиненные вам в связи с ненадлежащим исполнением управляющей организацией своих обязательств, а также взыскать с управляющей организации штраф за неудовлетворение ваших требований в добровольном порядке в размере 50% от присужденной суммы и компенсацию морального вреда.

Олеся Иванова