Три шага к свободе. Как «уйти» от своей нерадивой управляющей компании

Три шага к свободе. Как «уйти» от своей нерадивой управляющей компании

К нам в редакцию не раз обращались собственники квартир и нежилых помещений, жалующиеся на работу управляющих компаний, обслуживающих их многоквартирные дома. Собственников интересовало главное: как уйти от своей УК. Сегодня мы расскажем о том, как законным способом расторгнуть договор с управляющей компанией.

1 шаг. Фиксируем невыполнение вашей управляющей компанией условий договора управления многоквартирным домом.

Главная задача – доказать, что ваша управляющая компания не выполняет условия договора управления многоквартирным домом. Для этого пригодятся самые разные документы: неисполненные предписания жилищной инспекции, постановления судов о привлечении к административной ответственности управляющей компании за непредоставление услуг надлежащего качества, обращения в органы прокуратуры на действия (или же бездействие) УК.

Но что делать, если управляющая компания не так уж сильно нарушает, а например, ее услуги просто дорого стоят? Закон разрешает собственникам «метров» в одностороннем порядке отказаться от своей управляющей компании не только если она не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия собственниками решения о выборе другой УК или при изменении способа управления данным домом. Главный вопрос теперь: «Как это правильно оформить?»

2 шаг. Проводим общее собрание собственников многоквартирного дома.

Единственным инструментом смены управляющей компании является собрание собственников многоквартирного дома. В его повестку нужно включить вопрос о расторжении договора управления с действующей управляющей компанией и о выборе новой.

Напомним, что Жилищный кодекс РФ предлагает три способа управления домом:

- обслуживание управляющей компанией;

- управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом;

- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (если квартир в доме не более 30).

На общем собрании собственников необходимо соблюсти правила его проведения. Среди них:

1. Необходимо известить всех собственников многоквартирного дома о предстоящем собрании не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения.

2. Обеспечить наличие кворума на собрании (50% голосов от общего числа голосов).

3. Правильно оформить решение общего собрания собственников и протокол общего собрания собственников. Решение принимается большинством голосов собственников от общего количества голосов, принявших участие в собрании дома.

Отдельно остановимся на понятии «голос». Это не просто владелец квартиры, а владелец квадратных метров, непосредственно принадлежащих ему (по праву собственности, т.н. «зеленке»), и пропорциональной им доле в общедомовом имуществе. Грубо говоря, «вес» одного голоса на голосовании шикарной трехкомнатной и крохотной однокомнатной квартиры-студии будет совсем разным. Для принятия решения нужно, чтобы «за» проголосовали владельцы более 50% квадратных метров, включая и нежилые помещения (коммерческую собственность), составившие кворум собрания. Если инициаторы собрания не выполнят указанные выше процедуры, то это приведет к тому, что управляющая компания или несогласные с решением общего собрания собственники оспорят его в суде и признают решение недействительным.

Что же на сей счет говорит закон? Ответ кроется в Гражданском кодексе. Согласно ему, решение общего собрания собственников можно оспорить, если допущены значительные нарушения. К примеру, существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, повлиявшее на волеизъявление участников собрания. Или если у лица, выступавшего от имени участника собрания и голосовавшего, отсутствовали полномочия (например, доверенность). Также значительным нарушением, ставящим под угрозу легитимность собрания, будет признано нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола или голосование по вопросу, не включенному в повестку дня, и отсутствие кворума.

3 шаг. Необходимо уведомить управляющую организацию о принятом общим собранием собственников решении.

Итак, собрание окончено. Его протокол должным образом оформлен. Далее в течение 5 рабочих дней после голосования уполномоченный собранием представитель собственников дома с копией решения общего собрания извещает саму управляющую компанию и жилищную инспекцию. Он передает уведомление о принятом решении, в котором должен содержаться ряд обязательных данных: название выбранной управляющей компании, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками - сведения об одном из собственников, указанном в решении общего собрания о выборе способа управления. К уведомлению необходимо приложить копию решения общего собрания. Также документы можно переслать заказным письмом с описью вложения, а в жилищную инспекцию их можно переслать с помощью сайта ГИС ЖКХ.

С какого момента прекращается работа с управляющей компанией? Согласно Гражданскому кодексу, если это не прописано отдельно в договоре, то она прекратит свое действие с момента получения УК уведомления. Прежние управленцы в течение 3 рабочих дней со дня прекращения договора управления обязаны передать вновь выбранной управляющей компании или ТСЖ всю техническую документацию, ключи от общедомовых помещений, технические средства и оборудование, необходимое для эксплуатации здания.

Вы довольны своей управляющей компанией?

·   Да, в целом она справляется.

·   Нет, моя УК работает плохо.

·   У меня ТСЖ, доволен.

·   У меня ТСЖ, не доволен.

·   Живу в частом доме, где я сам себе управляющая компания.

Звоните нам в редакцию по номеру 8-903-651-45-99.

centraldep